澳门游戏官网案例评析 十大物业服务合同纠纷案例（5-6）关某购买了涉案房屋，并与物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定由该物业公司为关某的涉案房屋提供物业管理服务，关某需每月1日向物业公司支付物业服务费590.68元以及分摊的电费，并约定物业使用人如逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费5 交纳违约金。从2016年3月1日开始，关某没有依约向物业公司缴纳物业服务费及公摊电费，经物业公司书面催收，关某仍拒绝缴纳前述费用。物业公司遂诉至法院要求关某支付拖欠的物业服务费4725.44元以及公摊电费26.02元。
法院经审理认为，关某欠费事实属实，判决关某应支付物业服务费4725.44元、公摊电费26.02元给物业公司。并认为关某未按期支付相关费用造成物业公司利息损失，但是双方约定的违约金标准过高，关某对违约金标准也提出异议，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，将违约金标准调整为按照中国人民银行规定的同期利率的130%来计算，关某以每期欠付的物业管理费为基数分段计算违约金支付给物业公司。
【点评】根据《物业管理条例》第七条第五款的规定，业主需履行按时交纳物业服务费用的义务。本案中，关某逾期支付物业服务费造成物业公司利息损失，应当按照双方签订的《前期物业管理协议》的约定支付违约金给物业公司。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，协议约定的违约金过高，显失公平，关某也要求对违约金进行调整，因此法院根据关某违约的性质、物业公司损失的程度，根据公平原则对违约金标准进行了调整。
【主要案情】邓某作为业主与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定涉案房屋物业管理具体事项，包括业主转让或者出租物业时澳门游戏APP下载，应当将物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让合同或者出租合同向物业公司备案，并按物业公司规定办理相关变更手续等事项。邓某于2013年6月7日向王某转让涉案房屋，并将房屋过户到王某名下。双方签订了《房产买卖合同书》，约定邓某负责物业管理费到2013年6月止。物业公司认为邓某、王某没有付清2014年11月20日至2016年4月30日的物业管理费，遂起诉至法院要求邓某向物业公司支付物业管理费以及相应的违约金，王某对邓某的债务承担连带清偿责任。
法院经审理认为，涉案《前期物业管理服务协议》具有法律效力。王某是涉案房屋的新业主及实际使用人，王某应承担向物业公司支付2014年11月20日至2016年4月30日物业管理费的责任。邓某虽称其已于2013年6月7日将涉案房产转让给王某，并办理了过户手续，故此后的物业管理费不应由其负担。但邓某并未能提供证据证明其已经按照《前期物业管理服务协议》的约定将物业转让合同交予物业公司备案以证实房产转让的事实，更未在合理期间内带同王某至物业公司办理相关变更手续，因此邓某与物业公司约定涉案合同解除的条件并未成就。邓某于2016年7月20日第一次庭审时才将涉案房屋转让的相关资料交予物业公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定，双方签订的《前期物业管理服务协议》于2016年7月20日才解除。因此，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。.
【点评】根据物业公司与邓某签订的《前期物业管理服务协议》的约定，双方对业主解除物业服务合同的条件有详细的约定。本案中，邓某虽于2013年6月7日将涉案房产转让给王某，但其并未能提供证据证明其已经履行合同约定的产权变动告知义务，因此双方约定的合同解除条件并未成就。邓某于2016年7月20日才将房产转让的相关资料交予物业公司，因此《前期物业管理服务协议》于2016年7月20日才得以解除。而王某为涉案房屋的新业主和实际使用人，应承担向物业公司支付物业管理费的义务，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。
而且《广东省物业管理条例》第五十七条规定：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”因此，在日常生活中，即使物业服务合同没有相关物业转让或者出租后相关物权变动告知的约定，根据前述条例，业主在转让或者出租物业后，也应向为业主委员会和物业服务企业承担物权变动情况告知的义务。
仲裁立案范围为平等主体的公民、法人和其他组织之间产生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，如商品房买卖合同争议澳门游戏APP下载、建设工程施工合同争议、金融类合同争议、具有涉外因素的合同争议、知识产权中涉及财产类合同争议、海事海商类合同争议澳门游戏APP下载、物业管理合同争议等。
仲裁为协议管辖，即双方当事人的合同中必须有仲裁条款或者双方当事人达成书面仲裁协议。银川仲裁委员会所受理规范的仲裁条款或协议为：“因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方一致同意提交银川仲裁委员会，按其规则进行仲裁。”